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前9月拍地收入同比增40% 上海银监局提示地产信贷风险

今年部分城市房价高企的背后，是“地王”频出，地方政府拍地收入猛增。

10月12日，据中国经济报道，1~9月全国300城共成交土地15585宗，较去年减少7%，成交面积57508万平方米，同比减少2%。与此同时，土地出让收入大幅增长，总额达到19262亿元，同比大增40%。其中，住宅用地出让金总额15021亿元，同比增加56%。

中国房地产估价师与经纪人学会副会长兼秘书长柴强告诉《每日经济》，今年以来，土地价格出现了普遍性上涨，土地溢价高，“地王”增多，“地王”被作为房价标杆，带动周边房价上涨的效果明显。同时，有分析指出，房企疯狂拿地，创造出一个个“地王”的背后，是金融资金通过各种渠道不断流入土地市场的结果。

值得注意的是，《每日经济》了解到，昨日10月12日上海银监局紧急召开会议，提示房地产信贷风险。知他们并未将纤维从树脂中分离出来情人士透露，上海银监局此次主要针对的是对公房地产贷款，强调严格执行“3·25房贷新政”。

前9月出让金同比涨56%

据中指院数据显示，2016年1~9月，全国300个城市共成交土地15585宗，同比减少7%；成交面积57508万平方米，同比减少2%。其中，住宅用地4262宗，同比减少2%；成交面积18309万平方米，同比基本持平。

与此同时，1~9月全国300个城市土地出让金总额为19262亿元，同比增加40%。其中，住宅用地出让金总额15021亿元，同比增加56%。1~9月，全国40个大中城市出让金以同比上涨为主，无锡等长三角热点城市涨幅居前。

中指院报告认为，2016年1~9月，全国300城市土地供需总量较去年同期小幅回落，地价呈普遍上涨态势，尤以二线城市表现突出，带动出让金同比增加四成。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济》介绍，一定程度上和地方政府土地财政的导向有关系，对于部分地方政府来说，土地出让的完成并不单纯看土地成交面积，而是看土地成交出让金。从土地出让金的同比上涨角度看，受价格上涨的影响，土地背后的资金流动更为活跃，对地方政府来说自然是好事，当然也要提防部分地价过高的风险。

多城地价房价双涨加剧

2016年1~9月，全国住宅用地成交总价排行前十的地块包括深圳2个、上海2个、南京2个、杭州1个、天津1个、苏州1个、合肥1个。上榜地块全部为城市或区域“地王”，可谓“含金量”十足，杭州、苏州、合肥均刷新历史总价纪录，天黑蒴津、南京则创造年内“地王”。

1~9月，全国土地出让金排名前二十城市成交总额为12268.6亿元，同比增加58%，上榜门槛达186亿元，同比上涨约52亿元。其中，在土地出让金排名中南京以1405.4亿元稳居第一；上海、苏州、杭州、天津等分获2~5名，出让金分别为1360.4亿元、1369.9亿元、马兜铃1130.5亿元、919.6亿元。

不得不提的是，在“地王”成交总价排行前十这些城市中，除了上海的土地出让金同比涨幅仅为27%外，南京、苏州、杭州、天津、合肥、深圳等同比涨幅都远超100%。其中，深圳甚至达到了238%。

柴强认为，出让金涨幅较大主要取决于土地供应量和土地价格，今年来土地价格上涨较为普遍，“地王”数量增多，高地价直接导致了房价上涨，因为高地价会推高老百姓对周边房价上涨的预期。

中指院数据也显示，2016年9月，中国100个城市新建住宅平均价格为每平方米12617元，环比上涨2.83%，涨幅较上月扩大0.66个百分点。这也是百城房价连续第17个月环比上涨。

大城市土地出让金同比上涨幅度大，尤其是部分二线城市更是如此，这和土地价格在短期内快速上升有关系。严跃进认为，此类城市房价上涨比较快，去库存效果比较好，一定程度上说明了此类土地市场积极供地和交易是有市场认可度的，所以房企会积极拿地和补库存，这也会使得此类城市地价和房价双双上涨现象加剧。

土地市场高烧何时降温？

土地出让金总额大幅上涨，高溢价成为了一二线城市土拍常态。

数据显示，1~9月全国300个城市土地平均溢价率49%，较去年同期上升35个百分点；其中住宅类用地含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地平均溢价率63%，较去年同期上升45个百分点。

对此，柴强认为，开发商争相拿地，溢价率较高，因素比较复杂，不仅仅是因为楼市涨价带动地价上涨，更重要的是房地产开发商资金来源增多了，资金成本也降低了，地价也跟装潢外表需求高的铝型材一定要多上才能进行破坏性检测下前后翻转着涨了，特别是一线城市和热点的二线城市，很多资金都在向房地产市场聚集。各大房企不惜重金拿地，部分城市房价飙涨，为了严防失控，20多个城市已先后出台楼市调控新政。

严跃进介绍，土地市场降温其实比抑制房价会更有效，一个很重要的原因是土地交易的幅数相对少，可以实现非常精准的调控。而且近期对于拿地资金的监管，也使得房企激进拿地的动作会有所收敛。

“另外对于此类土地市场来说，实际上地价过高，很多房企也会犯嘀咕，这会使得部分土地交易近期会降温。当然后续因为补库存的需要，部分房企依然会积极拿地，尤其是部分房企会采取逆向思维，在其他房企拿地动作缓慢的时候，反而会加快补仓。”严跃进指出。

上海严控土地市场融资

值得注意的最普遍的厚度是3.2mm(0.125英寸)是，近期全国各地掀起了此起彼伏的房地产调控浪潮。昨日10月12日晚间，坊间流传上海银监局召开紧急会议，对各类资金以多种形式进入商品房土地市场的融资严控，已批未放的也停放。

《每日经济》从部分商业银行杂多紫堇处了解到，上海银监局昨日的确召开了相关会议，并向辖内银行提示房地产信贷风险。上海银监局人士向表示，目前会议具体内容仍在核查中，预计很快会正式发布。

“相信监管部门后面会有一系列手断。”上海中原地产市场分析师卢文曦指出，由于此轮房上涨与投资者的心理预期有很大苞叶龙胆关联，一旦交易降温心态逆转，短期内市场很难再升温。

此外，有知情人士向透露，此次上海银监局监管主要针对的是对公房地产贷款，同时再次强调了要严格执行“3· 25房贷新政”。

值得注意的是，“3·25房贷新政”曾被誉为史上最严调控，此次在严格执行“3·25房贷新政”的基础上，上海再收紧对公房地产融资，是否将意味着监管环境更为严厉？

资深房地产人士薛建雄在接受《每日经济》采访时表示，当前一些新兴的中小型房企特别激进，融资过程中不仅向银行申请开发贷，另外还参与私募、基金、民间借贷等融资渠道，往往拿一块地涉及十几项不同种类的贷款，甚至超额募集拿地资金。这导致地王现象越来越严重，现在监管要求银行降低风险收紧对公房地产融资，就能直接给土地热、地王热降温。

不过，薛建雄同时指出，“其实之前就听很多开发商说用来拿地的银行开发贷已经停了，现在应该不管什么资质的开发商应该都贷不到钱了。”

注意到，不少市场观点认为，此次即将面临的房地产调控将大幅隔开金融与房地产的距离，避免出现银行被房地产绑架的现象。在卢文曦看来，新的调控更像是对之前强调过的政策再重申，属于补技术短板。

来源：每日经济

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